Het gevecht om V&D en het vastgoed

Het gevecht om V&D en de winkelpanden.
Curatoren van het failliete V&D praten exclusief met Cool Investments over de overname, een zo genaamde activa overname. Hierbij kan Cool Investments de oude organisatie overnemen zonder de schulden, maar wel met de activa: structuur, collectie en logistiek. Hierdoor kan de oude V&D organisatie blijven bestaan en schuldenvrij worden voortgezet. Maar de winkelpanden horen niet bij deze boedel (die waren al in 2008 door de voormalige eigenaar KKC verkocht). Separaat moet nu met de pandeigenaren gesproken worden over nieuwe contracten; deze huurcontracten zijn immers ook geëindigd met het faillissement. Dit is een een belangrijke hobbel, die negatief kan uitpakken bij de gesprekken met Cool Investments. Als de pandeigenaren namelijk weigeren om de panden te verhuren aan het nieuwe bedrijf, heeft Cool Investments wel V&D gekocht, maar geen winkelpanden meer. Of anders gezet: wat koopt Cool Investments als er geen winkels meer zijn en tegen welke prijs? De curatoren kunnen wel exclusief onderhandelen met Cool Investments, maar is het niet onderhandelen om een lege huls als vastgoed niet meewerkt?

 De strategie van Hudson Bay Company
Hudson Bay Company staat buitenspel wordt steeds gezegd, maar HBC voert een andere strategie. Heeft HBC wel interesse in V&D of heeft HBC juist interesse in de winkelpanden waar nu V&D in is gevestigd? Prachtige panden op A1 locaties. Zou HBC niet in deze panden de eigen formule willen vestigen?

Het Canadese Hudson’s Bay Company (HBC), dat eerder werd genoemd als een van de serieuze kandidaten voor een overname van V&D, praat inmiddels niet meer met de curatoren, maar met de verhuurders van het vastgoed.Bron: Nu.nl 7 februari 2016

Inno Galeries (onderdeel van HBC) is al een succesvol concept evenals het prestigieuze “Saks on Fifth Avenue” en Kaufhof. Hudson Bay zou dus vernieuwing aan de huidige winkelstraten toevoegen, met een onderscheidend concept en zal het middensegment nieuw elan kunnen geven met af en toe Bijenkorfachtige trekjes. Hudson Bay wil juist de winkelpanden gebruiken voor deze eigen concepten. Een overname van V&D kon gezien worden als noodzakelijk kwaad om de panden te verkrijgen, maar is misschien niet eens nodig als een deal gemaakt zou kunnen worden met de pandeigenaren. Hierbij zou het juist om de mooiste en beste locaties gaan. De prijs voor de eventuele overname van V&D kan ingezet worden als tekengeld voor het vastgoed, dat meteen een stukje van het verlies uit het afgelopen jaar van de misgelopen inkomsten van V&D gecompenseerd ziet. Een niet onaantrekkelijk aanbod.

De onderhandelingen met de curatoren
De curatoren moeten de belangen van de schuldeisers verdedigen. Hierbij gaat het om financiële belangen, niet om sociale belangen als werkgelegenheid. De strategie van Hudson Bay is anders dan van Cool Investments, waardoor de onderhandelingen door de curatoren met Hudson moeizaam verliepen en deze partij ook minder wilde betalen voor de activa van V&D. Het gaat HBC immers niet om de collectie of de organisatie, het gaat om de panden. Ook de naam V&D is niet relevant voor Hudson, Inno zou een nieuwe naam zijn, zonder negatief imago en met een vernieuwend concept. Personeel aantrekken zal ook geen enkel probleem zijn in deze markt.

Voor Cool Investments gelden andere criteria. V&D overnemen zou een geweldig succes zijn. De ondernemer Ronald Kahn heeft liefde voor winkels en gelooft heilig in de toekomst van winkels, mits de collectie goed is en er sfeer en beleving in de winkels komt. Met zijn concepten: Coolcat, America Today en bijvoorbeeld MSmode, heeft hij bewezen een echte ondernemer te zijn. Als hier V&D aan toegevoegd wordt, zal dit hem als ondernemer geweldig uitdagen, maar wat zal er met zijn huidige formules en panden gebeuren?

Wat gebeurt er als Cool Investments V&D overneemt?
Natuurlijk doorgaan met het huidige V&Dconcept is niet aannemelijk, klanten hebben zich hiervan afgekeerd, dus aanpassing is essentieel. Samenvoegen in een nieuw concept, “shop in shop”, is logisch uit kosten overweging, maar zal leiden tot meer leegstand in de winkelstraten. Het samenvoegen van de merken zal leiden tot grote inkoopkracht, maar deze sanering zal ook leiden tot verlies aan arbeidsplaatsen. Daarnaast moet tegenwoordig in retailconcepten ook internet toepassingen geïntegreerd zijn, iets waar HBC een duidelijke visie op heeft en heel succesvol mee is. Ronald Kahn heeft hier veel minder affiniteit mee en zal dus een sterke focus leggen op de fysieke winkelconcepten. Logisch dat het belang om V&D over te nemen groter is bij Cool Investments, waardoor er voor de curatoren een betere prijs te bereiken is, maar zal dit ook gelden voor vastgoed?

De rol van het vastgoedbepalend voor de toekomst
Het lijkt mij dat Hudson een beter aanbod heeft voor het vastgoed, zeker voor dat deel dat op een goede locatie zit. Een scenario zou zijn dat Hudson een 20 filialen (of misschien wel veel minder) voorzet door huurcontracten met de eigenaren af te sluiten, maar welke vestigingen zullen dan nog interessant zijn voor Cool Investments? Ongetwijfeld een duivels dilemma voor alle betrokkenen. Wellicht zal een nadere afstemming tussen Hudson en Cool Investments tot een zeer praktische oplossing kunnen leiden. Als beide partijen dit willen, komt deze oplossing er ook. Voor Cool Investments zal de prijs, die voor V&D betaald moet worden, dan weer dalen, omdat er immers maar een beperkt doorstart is te realiseren. De curatoren en de schuldeisers zullen dan de verliezende partij zijn. Wie spint er dan garen? Juist de winkelstraat met een nieuw concept (INNO) in populaire winkelgebieden, en met echt ondernemerschap in andere plaatsen (Cool Investments) en dus uiteindelijk de klant en de winkelgebieden. Als iedereen nu bereid zou zijn om vanuit dit concept te denken en te onderhandelen is dit een mooie stap voorwaarts voor fysieke winkelgebieden.

Prof Dr C.N.A. Molenaar
7 februari 2016